Lo que les copio a continuación lo escribí en el año 2003, después de realizar un curso de Reposicionamiento de Centros Antiguos de Ciudades en Atlanta, Giorgia (USA). Este trabajo fue entregado en aquel momento a diferentes autoridades públicas y privadas, a las Asociaciones que trabajan en turismo, a la gente de lo que en aquel momento se llamaba Asocentro y otros. Lo publico ahora, después de tanto tiempo, porque a pesar de los años transcurridos, con algunas variantes, sigue teniendo vigencia. Espero que les resulte interesante ... hasta pronto!
LA CIUDAD
PROMUEVE EL DESARROLLO
ANTECEDENTES
— Grandes o pequeños, los centros tradicionales o históricos de las
ciudades siguen el proceso llamado “suburbanización”, lo que significa que la
principal actividad comercial se ha trasladado a las áreas suburbanas.
— Al mismo tiempo los centros comerciales tradicionales (cerrados
totalmente) comienzan a declinar permitiendo que los nuevos tipos de shopping centers se posicionen
incluyendo en su mix otras atracciones diferentes de la sola venta minorista.
— Los nuevos shopping centers comienzan a construirse tratando de
imitar los viejos centros de la ciudad con calles, jardines, etc.
— Las acciones para revitalizar el centro histórico de una ciudad no
dependen de un proyecto específico sino de un mix de proyectos que incluyen el
entorno económico y físico.
ÁREA DE INTERÉS
— CERRO CORÁ A EL PARAGUAYO INDEPENDIENTE Y
— EE.UU A GARIBALDI
PLAN
MAESTRO
VISIÓN
Convertir el centro tradicional de Asunción en un destino turístico
generando en su área una intensa actividad cultural, comercial, gastronómica y
de entretenimiento.
MISIÓN
Ofrecer al turista local y al extranjero un
centro de Asunción renovado donde poder
vivir una experiencia agradable e inolvidable.
OBJETIVOS
DESDE LA PERSPECTIVA DEL SECTOR PÚBLICO
A)
Crear la infraestructura apropiada para
lograr que el centro histórico cuente con:
— Un ambiente urbano eficiente y
seguro
— Un control que facilite el
tránsito
— Estacionamientos apropiados para
automóviles y buses
— Señalizaciones apropiadas
— Seguridad
— Limpieza
B) Posibilitar que el Plan
Maestro, encaminado a crear el producto destino, sea considerado un aspecto estratégico del
Plan de Desarrollo Turístico del país.
C) Promover la inversión privada que permita
un crecimiento constante y sostenible del área.
D) Que sea un lugar de fácil
acceso y estacionamiento y que guste a todos sin distinción de segmentos de
ningún tipo.
E) Que cuente con iluminación,
sonido, señalizaciones, paisajismo, etc.
DESDE LA PERSPECTIVA DEL SECTOR PRIVADO
A)
Convertir el centro de la ciudad y zonas cercanas en un área de visita
obligada basada en:
– La venta minorista
– El entretenimiento en sus
diferentes conceptos.
– Los nuevos conceptos en
restaurantes.
– La hotelería de primer nivel.
– Instituciones consideradas como
centrales en una comunidad.
– Lugares donde los seres humanos
puedan integrarse
– Sitios de atractivo cultural,
tales como museos, teatros, cines, etc.
– Tecnología que proporcione
comodidad.
¿POR QUÉ HABLAMOS DE TURISMO?
- Porque
es uno de los elementos esenciales en el desarrollo y crecimiento de
cualquier país.
- Porque
es un rubro de la economía en el que hasta ahora el sector público ha
incursionado sin suerte y con inversiones erráticas (algunos “paradores” y
hoteles).
- Y
porque sin embargo, la actividad privada ha alcanzado cifras de inversión
que pueden compararse a las realizadas en cualquier otro sector económico
y Asunción cuenta con una infraestructura hotelera y gastronómica
apropiada para recibir turistas.
El turismo
mantiene una posición estratégica en el desarrollo de las economías de las
naciones, sobre todo en aquellas en vías de desarrollo.
Su incidencia se
manifiesta en:
1- Creación de
infraestructura.
2- Fomento de
mercados internos.
3- Expansión de
mercados externos.
4- Es un
eficiente instrumento de captación de divisas sanas.
5- Es un
generador de empleos.
6- Crea
bienestar social favoreciendo el crecimiento interno.
7- Y es “la
Industria de la Esperanza”.
TURISMO PRO-POBREZA
Es el
Turismo que resulta en beneficios netos para la población pobre. No es un
producto específico ni un nuevo nicho en el sector sino un nuevo enfoque hacia
el desarrollo del turismo y el gerenciamiento y busca relacionar el turismo de
negocios con la gente más necesitada.
•
El segmento pobre se beneficia
no solamente de las fuentes de trabajo, sino del mejoramiento de las calles,
las rutas, el transporte público y está siendo aplicado en varios países en
desarrollo (Bangladesh, Cambodia, Sierra Leona, Guinea).
•
Así como hemos visto algunos
éxitos hasta ahora, debemos reconocer que muchos países siguen sin ingresar en
la escena internacional del Turismo, y entre ellos, nuestro país.
•
Las principales razones que
evitan que algunos destinos participen en el panorama turístico mundial son:
diferentes grados de inseguridad, accesibilidad y disponibilidad (que tiene que
ver con la promoción del mismo).
•
Así también, para modificar la
ausencia actual del Paraguay en el contexto de los países turísticos necesita: infraestructura
turística apropiada, relacionamiento con operadores turísticos internacionales,
relacionamiento histórico y político con los destinos que generan mayor
cantidad de turistas, decisión política del Gobierno, clima, características
físicas.
ASUNCIÓN
— Asunción es la mejor oportunidad de convertir
al país en un destino turístico regional a corto y mediano plazos.
— Para que Asunción se convierta
en un Centro de Convenciones del Mercosur se necesita el apoyo y el sustento que darían una “ciudad destino”.
— Esto permitirá que Asunción sea
la base desde la cual el turista visite otros sitios en el país, con
atractivos históricos, culturales y
ecológicos cuyo desarrollo demandará mayor inversión de tiempo y dinero.
ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN Y DEL PRODUCTO
Su
realidad actual es:
•
Edificios
antiguos y de extraordinario valor histórico en ruinas.
•
Comercios
de mucha tradición que cierran sus puertas.
•
Movimiento
comercial y turístico casi nulo (especialmente a la noche).
•
Inseguridad.
•
Limpieza
deficiente.
•
Todo
esto describe un MICROCENTRO MORIBUNDO.
DESCRIPCIÓN
DEL PRODUCTO
¿QUÉ HA LLEVADO AL MICROCENTRO A ESTA
SITUACION?
1- La falta de seguridad.
2- La ausencia de núcleos familiares.
3- La multiplicación de la venta informal.
4- La falta de sitios de entretenimiento.
5- Una presencia mínima de instituciones de
enseñanza primaria y secundaria.
6- Aspecto general de falta de aseo.
SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA EN LA QUE SE INSERTARÁ EL
PRODUCTO
El Paraguay,
como destino turístico del Mercosur, presenta las siguientes características:
1- Carece de imagen turística exterior.
2- Tiene baja
ocupación anual y alta estacionalidad de las plazas hoteleras actuales (situación que se ha
modificado en los 11 años que pasaron desde el momento en que se realizó este
trabajo)
3- Exhibe escasa organización y desarrollo de
una oferta complementaria de calidad. (ha mejorado)
4- Carencias estructurales que inciden en la
baja accesibilidad a destinos turísticos zonales.
5- Su sistema de transporte terrestre está
insuficientemente estructurado.
7- La desocupación de la infraestructura
turística fines de semana. (aunque la misma ya
no es tan elevada)
8- ausencia de difusión de los atractivos turísticos por medios masivos,
planos turísticos y señalamientos de los sitios de interés.
9- Escasa diversificación de productos turísticos.
10- Escasa oferta de bienes y servicios de alta calidad destinados al visitante de fin de semana (ha mejorado notablemente)
11- Saturación de los sitios turísticos más populares en en épocas vacacionales
lo que provoca la pérdida del valor
turístico.
12- Transporte público deficiente y sin otras
opciones modales.
LAS DISTINTAS FASES DE UNA CIUDAD
Una ciudad debe ser:
— Vivible -Vital y Revitalizada
— Visitable -Atractiva –Diferenciada
— Trabajable
— Estudiable
— Disfrutable - Amable
Vivible
Debe ser lo suficientemente acogedora, segura
y con oportunidades como para que quienes vivan en ella quieran quedarse porque
tiene futuro.
Visitable
Debe ser lo
suficientemente hospitalaria y atractiva para que quienes la visiten quieran
volver... y eventualmente, quedarse a vivir. Debe tener algún atractivo para
todos los segmentos.
Trabajable
Debe dar
oportunidades de trabajo como para que profesionales de distintos ramos deseen
afincarse en la zona,
Estudiable
También debe
brindar atractivos para quienes desean estudiar en ella una carrera
universitaria o técnica.
Disfrutable
Ø Una ciudad en la que sea agradable y seguro vivir...
Ø ...que dé oportunidades de trabajo y estudio...
Ø ...Y que tenga atractivos para visitarla y divertirse en ella..
Ø ... es una ciudad...
CÓMO RENOVAR UNA CIUDAD
Las ciudades no viven por sí mismas. En
consecuencia, es imperativo realizar acciones válidas, con ventajas
sostenibles, para reactivar el centro y casco histórico de nuestra ciudad.
El proyecto de renovación de una ciudad significa realmente el desarrollo de un
proyecto de uso múltiple considerado también “proyecto destino” dirigido a
convertir una ciudad o una zona de la misma en un DESTINO a visitar.
¿QUIÉNES PUEDEN MOTORIZAR EL PROCESO RENOVADOR?
¿El sector privado?
Tiene
múltiples problemas económicos o emprendimientos que no le permiten invertir en
nada que no sea de rentabilidad inmediata y que tenga como destino el uso
público.
¿El sector público?
Entre
otros problemas, enfrenta cada vez más dificultades para generar ingresos.
Una buena
idea sería conjugar objetivos públicos y privados.
¿CÓMO ENCARAR EL PROCESO?
Fuera de los aspectos legales el proyecto
debe tener:
1- Significado.
2- El mercado apropiado para soportar
un desarrollo exitoso.
3- Un excelente conjunto de herramientas
de implementación.
4- Desarrolladores
capaces que deseen ingresar en un
proceso realmente complicado.
5- Líderes comunitarios dispuestos a
aportar fondos públicos al proyecto y
6- Un staff
muy capacitado que pueda llevar el proyecto adelante hasta
completarlo.
¿Y POR DÓNDE EMPEZAMOS?
La experiencia de otras ciudades nos dice que
no debe sorprendernos si llevara mayor
tiempo formar la infraestructura humana que desarrollará luego la
infraestructura física,
Gente que trabajará para asegurar la
colaboración de los políticos y la buena disposición del sector privado para
que sea el soporte del sector público con vistas al desarrollo del proyecto.
LAS ÁREAS MÁS SENSIBLES
— Vivienda
— Trabajo
— Compras
— Entretenimiento
— Con ofertas que sean atractivas,
interesantes y motivadoras para la vida diaria de los seres humanos
FIDELIZANDO AL VISITANTE
Un apropiado tratamiento del nuevo centro de
la ciudad obtendría del ciudadano y el turista:
•
La repetición de la visita
•
La penetración apropiada en el público
•
Y que el visitante tenga la sensación de
ü Seguridad
ü Amistad
ü Sentirse especial
ü Formar parte de la comunidad
ü Pasarla bien y divertidamente
ü Sentirse cómodo
ü Y que el lugar valga la pena
como para gastar en él tiempo y dinero
CAMBIANDO DE MENTALIDAD
Para ello se realizan estudios del ser
humano, de cómo desea vivir, trabajar, comprar (necesidades funcionales) a fin
de que sea posible realizar cambios en la estructura de su vida diaria por un
tiempo lo suficientemente largo que justifique la recuperación de las elevadas
inversiones que deben realizarse.
Se debe tener en cuenta que las experiencias
de la vida de un ser humano cambian en manera y en naturaleza. Por ello, para
llevar adelante proyectos de revitalización de ciudades se necesita el apoyo y la recomendación de
sociólogos, psicólogos, antropólogos, etc.
TENDENCIAS
MUNDIALES
Para reposicionar la zona antigua de una
ciudad es necesario basarse
principalmente en
a)
La innovación
b)
el entretenimiento y
c)
el desarrollo y cambio constantes
Cualquier cultura estable tiene la misma estructura
interna:
a) Trabajo
b) Hogar
c) Sitios de entretenimiento y reunión
Diagnóstico
Las áreas de cambio más veloces tienen que
ver con:
A) La distracción y el placer
B) Los viajes
C) Las compras
D) El hogar y la familia
Una comunidad se basa esencialmente sobre:
•
Esfuerzo
•
Propósito
•
Libertad
•
Identidad
•
Adaptación
•
Inspiración
En donde el esfuerzo y la
libertad, con sus componentes de obligaciones y derechos, son lo más importante
y lo fundamental.
PERCEPCIÓN DEL CRIMEN Y LA REALIDAD
El factor más
común de resistencia a abrir sucursales en ciudades en desarrollo es la
preocupación acerca del costo que la inseguridad tiene sobre la posibilidad de
éxito del negocio. Por lo tanto, todo proyecto incluye un adicional sobre
sistemas de seguridad, RR.HH. e iluminación de la zona.
Aquellos que
buscan lograr una ciudad con un ambiente de negocios amigable y seguro han
promocionado estos beneficios constantemente.
Mientras que una
presencia policial fuerte es crítica, es aún más importante crear focos de
actividad en las calles que a su vez se convierten en miradas que ayudan a que
la seguridad no se sea real sino que se perciba.
Esta actividad
debe estar visible constantemente a fin de asegurar la tranquilidad de los
peatones.
La mejor y más
efectiva forma de eliminar aspectos que hacen al crimen, la violencia, el tráfico
de drogas es creando la mayor cantidad posible de usos para las calles.
Las calles
necesitan autogobernarse, creando una web de vigilancia publica que permita la
protección de los consumidores, residentes y comerciantes.
Uno de los
mayores bienes de los centros de las ciudades renovadas es la habilidad de
reunir y unir a la gente con intereses comunes.
Cuando la gente le
teme a las calles, las utilizan menos, lo que convierte los centros de las
ciudades en cada vez más inseguras.
OCUPANDO LAS CALLES
— Un centro vibrante crea un
entorno seguro.
— Invita a caminar atrayendo gente a las calles que no son atractivas
por sí mismas, pero que se vuelven vitales a medida que la gente transita y se
mueve hacia objetivos de calle comercial
principal.
— La gente atrae a la gente: el tráfico de gente crea movimiento y
actividad.
REACCIONES DE AUTODEFENSA
Cuando la
percepción del peligro es elevada, los negocios de la zona deben:
1) Crear
sus propios cuerpos de seguridad independientes.
2) Dotarlos de todo el equipamiento
necesario para patrullar y ayudar a los peatones a informar a la policía.
3) Con
ello se reemplaza la “ocupación pacífica” de los espacios públicos por una
“ocupación armada” y vigilante.
¿CÓMO REPOSICIONAR EL CENTRO HISTÓRICO?
Estrategia de
atracción de inversiones en base a otorgamiento de beneficios impositivos
Las ciudades están
aplicando una variedad de programas autorizados que pueden ser aplicados a las
zonas aledañas a áreas comerciales, utilizando principalmente políticas
fiscales de incentivo a fin de beneficiar el crecimiento comercial.
Ésta política
incluye ciertas ventajas diferenciadoras para nuevos negocio, remodelaciones de
edificios antiguos y construcciones así como para aquellos que están en etapa
de crecimiento y-o ampliación.
Así también se
acostumbra reservar el 50% del pago del Impuesto sobre las ventas para la
utilización en exclusiva en mejoramientos de la zona y en cualquiera de los
aspectos que hacen a la misma, desde seguridad hasta embellecimiento de lugares
de atracción turística así como de promoción.
En la ciudad de
Filadelfia y bajo iniciativas como éstas los nuevos negocios que se incorporen
a la zona objeto de la revitalización cuentan con 12 años libres de impuestos
municipales y gubernamentales. (esta información es
de hace 12 años)
Empresas
públicas o privadas que brindan servicios públicos como energía eléctrica, gas,
y agua ofrecen tarifa reducída para nuevos emprendimientos en las áreas
elegidas.
Ciudades como
New Jersey, Newark han utilizado este
sistema de incentivo financiero adicional para las inversiones privadas.
SITUACIÓN IDEAL DEL PRODUCTO
La estructura básica estará dada
por: la atracción, la entrada, el compromiso, la extensión y la salida.
Es decir que se trabajará en lograr atraer al público, definiendo perfectamente
la entrada a la zona (llegar tiene que ser algo mágico, único-como llegar a
Disney), el sentimiento de pertenencia y compromiso que se sentirá al estar
allí, el tiempo que durará la permanencia en la zona (se pierde la noción del
tiempo y del lugar).
Entre los componentes que logran
esta experiencia están las señalizaciones, la frescura y novedad del lugar, la
emoción que despertará en el visitante, la accesibilidad que ofrecerá
(cualquiera puede disfrutarlo, entender el lugar), la significancia que tendrá
en la vida de los que lleguen hasta ella (se recordará como muy especial, divertido),
y la capacidad de transformar (en cuanto a que cambiará de alguna manera el
sentimiento del ser humano).
ACTORES
Con la intención de reducir al máximo la inversión
pública y privada local logrando atraer desarrolladores
externos (capital extranjero) es menester obtener socios
desarrolladores: que inviertan con objetivos rentables dentro del
área de la ciudad (hablamos de experiencias entretenidas, llámese compras,
cine, música, cultura, etc.).
Ejemplos:
•
SONY colocó pantallas gigantes de televisión en más de una ciudad renovada.
•
CNN construyó, equipo y explotó comercialmente estudios de televisión
y radio para programas en vivo.
•
NIKE creó NikeTown – MUSEOS DESARROLLADOS POR EQUIPOS DE FOOTBALL. creando áreas de entretenimiento.
•
Otros centros creados por marcas de cervezas.
•
CINEMARK y otros desarrollan salas de cine Multiplex
•
Los RESTAURANTES TEMÁTICOS también se mencionan constantemente a pesar de que a la mayoría de
ellos no les ha ido bien (Hace mucho tiempo Rainforest Café, a cambio de
beneficios municipales y fiscales invirtió en Cancún construyendo el restaurant
más grande de su cadena hasta ese momento)
ACCIONES CLAVES
•
Delimitación
de Zonas
•
Relevamiento
de Datos
a)
diferentes estilos
de venta minorista (eliminar o modificar lo que no se considera válido
–mesiteros en calle Palma, etc.)
b)
relevamiento y estado de edificios y lugares históricos, selección de construcciones
a preservar, costo de su acondicionamiento o
restauración.
c)
relevamiento de hogares (viviendas familiares) y el estado en que se
encuentran.
d)
relevamiento de espacios destinados a oficinas.
e)
relevamiento de espacios destinados a restaurantes, hoteles, lugares de uso
público, etc.
•
Convocatoria a otros sectores a involucrar
•
Selección de normas a implementar
•
Concursos de Proyectos
•
Establecimiento de Cronogramas
•
Obtención y aplicación de fondos
PLAN DE NEGOCIOS
Igual que con cualquier otro negocio es
preciso desarrollar un Plan de Negocios que incluirá un Plan de Marketing
y que nos permitirá:
— Definir el Producto Centro
Histórico como Destino Turístico (los sitios de interés, las características de
cada uno, etc.)
— Identificar los actores y las
inversiones necesarias.
— Identificar los mercados de
interés y la competencia.
— Establecer precios competitivos
para llegar a Asunción y permanecer.
— Elegir los medios y las
necesidades económicas para la promoción del destino a crearse.
— Definir las estrategias y el
Plan de Acción.
