REPOSICIONANDO EL CENTRO HISTORICO DE ASUNCION

         

Lo que les copio a continuación lo escribí en el año 2003, después de realizar un curso de Reposicionamiento de Centros Antiguos de Ciudades en Atlanta, Giorgia (USA). Este trabajo fue entregado en aquel momento a diferentes autoridades públicas y privadas, a las Asociaciones que trabajan en turismo, a la gente de lo que en aquel momento se llamaba Asocentro y otros. Lo publico ahora, después de tanto tiempo, porque a pesar de los años transcurridos, con algunas variantes, sigue teniendo vigencia. Espero que les resulte interesante ... hasta pronto!

LA CIUDAD PROMUEVE EL DESARROLLO

ANTECEDENTES

—  Grandes o pequeños, los centros tradicionales o históricos de las ciudades siguen el proceso llamado “suburbanización”, lo que significa que la principal actividad comercial se ha trasladado a las áreas suburbanas.

—  Al mismo tiempo los centros comerciales tradicionales (cerrados totalmente) comienzan a declinar permitiendo que  los nuevos tipos de shopping centers se posicionen incluyendo en su mix otras atracciones diferentes de la sola venta minorista.

—  Los nuevos shopping centers comienzan a construirse tratando de imitar los viejos centros de la ciudad con calles, jardines, etc.

—  Las acciones para revitalizar el centro histórico de una ciudad no dependen de un proyecto específico sino de un mix de proyectos que incluyen el entorno económico y físico.

ÁREA DE INTERÉS

—  CERRO CORÁ A EL  PARAGUAYO INDEPENDIENTE  Y

—  EE.UU  A GARIBALDI

PLAN MAESTRO

VISIÓN

    Convertir el centro tradicional de Asunción en un destino turístico generando en su área una intensa actividad cultural, comercial, gastronómica y de entretenimiento.

 MISIÓN 

    Ofrecer al turista local y al  extranjero un  centro de Asunción renovado donde poder  vivir una experiencia agradable e inolvidable.

 OBJETIVOS

DESDE LA PERSPECTIVA DEL SECTOR PÚBLICO

A)     Crear la infraestructura apropiada para lograr que el centro histórico cuente con:

—  Un ambiente urbano eficiente y seguro

—  Un control que facilite el tránsito

—  Estacionamientos apropiados para automóviles y buses

—  Señalizaciones apropiadas

—  Seguridad

—  Limpieza

B) Posibilitar que el Plan Maestro, encaminado a crear el producto destino,  sea considerado un aspecto estratégico del Plan de Desarrollo Turístico del país.

 C) Promover la inversión privada que permita un crecimiento constante y sostenible del área.

D) Que sea un lugar de fácil acceso y estacionamiento y que guste a todos sin distinción de segmentos de ningún tipo.

E) Que cuente con iluminación, sonido, señalizaciones, paisajismo, etc.

       DESDE LA PERSPECTIVA DEL SECTOR PRIVADO

A)     Convertir el centro de la ciudad y zonas cercanas en un área de visita obligada basada en:

–  La venta minorista

–  El entretenimiento en sus diferentes conceptos.

–  Los nuevos conceptos en restaurantes.

–  La hotelería de primer nivel.

–  Instituciones consideradas como centrales en una comunidad.

–  Lugares donde los seres humanos puedan integrarse

–  Sitios de atractivo cultural, tales como museos, teatros, cines, etc.

–  Tecnología que proporcione comodidad.

 ¿POR QUÉ HABLAMOS DE TURISMO?

1. Porque es uno de los elementos esenciales en el desarrollo y crecimiento de cualquier país.
2. Porque es un rubro de la economía en el que hasta ahora el sector público ha incursionado sin suerte y con inversiones erráticas (algunos “paradores” y hoteles).

3. Y porque sin embargo, la actividad privada ha alcanzado cifras de inversión que pueden compararse a las realizadas en cualquier otro sector económico y Asunción cuenta con una infraestructura hotelera y gastronómica apropiada para recibir turistas.

El turismo mantiene una posición estratégica en el desarrollo de las economías de las naciones, sobre todo en aquellas en vías de desarrollo.

Su incidencia se manifiesta en:

1- Creación de infraestructura.

2- Fomento de mercados internos.

3- Expansión de mercados externos.

4- Es un eficiente instrumento de captación de divisas sanas.

5- Es un generador de empleos.

6- Crea bienestar social favoreciendo el crecimiento interno.

7- Y es “la Industria de la Esperanza”.

TURISMO PRO-POBREZA
 Es el Turismo que resulta en beneficios netos para la población pobre. No es un producto específico ni un nuevo nicho en el sector sino un nuevo enfoque hacia el desarrollo del turismo y el gerenciamiento y busca relacionar el turismo de negocios con la gente más necesitada.

•        El segmento pobre se beneficia no solamente de las fuentes de trabajo, sino del mejoramiento de las calles, las rutas, el transporte público y está siendo aplicado en varios países en desarrollo (Bangladesh, Cambodia, Sierra Leona, Guinea).

•        Así como hemos visto algunos éxitos hasta ahora, debemos reconocer que muchos países siguen sin ingresar en la escena internacional del Turismo, y entre ellos, nuestro país.

•        Las principales razones que evitan que algunos destinos participen en el panorama turístico mundial son: diferentes grados de inseguridad, accesibilidad y disponibilidad (que tiene que ver con la promoción del mismo).

•        Así también, para modificar la ausencia actual del Paraguay en el contexto de los países turísticos necesita: infraestructura turística apropiada, relacionamiento con operadores turísticos internacionales, relacionamiento histórico y político con los destinos que generan mayor cantidad de turistas, decisión política del Gobierno, clima, características físicas.

ASUNCIÓN

—   Asunción es la mejor oportunidad de convertir al país en un destino turístico regional a corto y mediano plazos.

—  Para que Asunción se convierta en un Centro de Convenciones del Mercosur se necesita el apoyo y el sustento  que darían una “ciudad destino”.

—  Esto permitirá que Asunción sea la base desde la cual el turista visite otros sitios en el país, con atractivos  históricos, culturales y ecológicos cuyo desarrollo demandará mayor inversión de tiempo y dinero.

ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN Y DEL PRODUCTO

    Su realidad actual es:

•        Edificios antiguos y de extraordinario valor histórico en ruinas.

•        Comercios de mucha tradición que cierran sus puertas.

•        Movimiento comercial y turístico casi nulo (especialmente a la noche).

•        Inseguridad.

•        Limpieza deficiente.

•        Todo esto describe un MICROCENTRO MORIBUNDO.

DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO

¿QUÉ HA LLEVADO AL MICROCENTRO A ESTA SITUACION?

1-  La falta de seguridad.

2-  La ausencia de núcleos familiares.

3-  La multiplicación de la venta informal.

4-  La falta de sitios de entretenimiento.

5-  Una presencia mínima de instituciones de enseñanza primaria y secundaria.

6-  Aspecto general de falta de aseo.

SITUACIÓN DE LA INDUSTRIA EN LA QUE SE INSERTARÁ EL PRODUCTO

El Paraguay, como destino turístico del Mercosur, presenta las siguientes características:

1-  Carece de imagen turística exterior.

2- Tiene baja ocupación anual y alta estacionalidad de las plazas hoteleras actuales (situación que se ha modificado en los 11 años que pasaron desde el momento en que se realizó este trabajo)

3-   Exhibe escasa organización y desarrollo de una oferta complementaria de calidad. (ha mejorado)

4-  Carencias estructurales que inciden en la baja accesibilidad a destinos turísticos zonales.

5-  Su sistema de transporte terrestre está insuficientemente estructurado.

7-  La desocupación de la infraestructura turística fines de semana. (aunque la misma ya no es tan elevada)

8- ausencia de difusión de los atractivos turísticos por medios masivos, planos turísticos y señalamientos de los sitios de interés.

9- Escasa diversificación de productos turísticos.

10- Escasa oferta de bienes y servicios de alta calidad  destinados al visitante de fin de semana (ha mejorado notablemente)

11- Saturación de los sitios turísticos más populares en en épocas vacacionales lo que  provoca la pérdida del valor turístico.

12-  Transporte público deficiente y sin otras opciones modales.

LAS DISTINTAS FASES DE UNA CIUDAD

  Una ciudad debe ser:

—  Vivible -Vital y Revitalizada

—  Visitable -Atractiva –Diferenciada

—  Trabajable

—  Estudiable

—  Disfrutable - Amable

Vivible

  Debe ser lo suficientemente acogedora, segura y con oportunidades como para que quienes vivan en ella quieran quedarse porque tiene futuro.

Visitable

Debe ser lo suficientemente hospitalaria y atractiva para que quienes la visiten quieran volver... y eventualmente, quedarse a vivir. Debe tener algún atractivo para todos los segmentos.

Trabajable

Debe dar oportunidades de trabajo como para que profesionales de distintos ramos deseen afincarse en la zona,

Estudiable

También debe brindar atractivos para quienes desean estudiar en ella una carrera universitaria o técnica.

Disfrutable

Ø  Una ciudad en la que sea agradable y seguro vivir...

Ø  ...que dé oportunidades de trabajo y estudio...

Ø  ...Y que tenga atractivos para visitarla y divertirse en ella..

Ø  ... es una ciudad...

CÓMO RENOVAR UNA CIUDAD

Las ciudades no viven por sí mismas. En consecuencia, es imperativo realizar acciones válidas, con ventajas sostenibles, para reactivar el centro y casco histórico de nuestra ciudad.

El proyecto de renovación de una ciudad  significa realmente el desarrollo de un proyecto de uso múltiple considerado también “proyecto destino” dirigido a convertir una ciudad o una zona de la misma en un DESTINO a visitar.

¿QUIÉNES PUEDEN MOTORIZAR EL PROCESO RENOVADOR?

¿El sector privado?

 Tiene múltiples problemas económicos o emprendimientos que no le permiten invertir en nada que no sea de rentabilidad inmediata y que tenga como destino el uso público.

¿El sector público?

 Entre otros problemas, enfrenta cada vez más dificultades para generar ingresos.

Una buena  idea sería conjugar objetivos públicos y privados.

¿CÓMO ENCARAR EL PROCESO?

Fuera de los aspectos legales el proyecto debe tener:

1-   Significado.

2- El mercado apropiado para soportar un desarrollo exitoso.

3- Un excelente conjunto de herramientas de implementación.

4-  Desarrolladores capaces  que deseen ingresar en un proceso realmente complicado.

5- Líderes comunitarios dispuestos a aportar  fondos públicos  al proyecto y

6-  Un staff muy capacitado que pueda llevar el proyecto adelante hasta completarlo.

¿Y POR DÓNDE EMPEZAMOS?

La experiencia de otras ciudades nos dice que no debe sorprendernos si llevara mayor  tiempo formar la infraestructura humana que desarrollará luego la infraestructura física,

Gente que trabajará para asegurar la colaboración de los políticos y la buena disposición del sector privado para que sea el soporte del sector público con vistas al desarrollo del proyecto.

LAS ÁREAS MÁS SENSIBLES

—  Vivienda

—  Trabajo

—  Compras

—  Entretenimiento

—  Con ofertas que sean atractivas, interesantes y motivadoras para la vida diaria de los seres humanos

FIDELIZANDO AL VISITANTE

Un apropiado tratamiento del nuevo centro de la ciudad obtendría del ciudadano y el turista:

•        La repetición  de la visita

•        La penetración apropiada en el público

•        Y que el visitante tenga la sensación de

ü  Seguridad

ü  Amistad

ü  Sentirse especial

ü  Formar parte de la comunidad

ü  Pasarla bien y divertidamente

ü  Sentirse cómodo

ü  Y que el lugar valga la pena como para gastar en él tiempo y dinero

CAMBIANDO DE MENTALIDAD

Para ello se realizan estudios del ser humano, de cómo desea vivir, trabajar, comprar (necesidades funcionales) a fin de que sea posible realizar cambios en la estructura de su vida diaria por un tiempo lo suficientemente largo que justifique la recuperación de las elevadas inversiones que deben realizarse. 

Se debe tener en cuenta que las experiencias de la vida de un ser humano cambian en manera y en naturaleza. Por ello, para llevar adelante proyectos de revitalización de ciudades  se necesita el apoyo y la recomendación de sociólogos, psicólogos, antropólogos, etc.

TENDENCIAS MUNDIALES

Para reposicionar la zona antigua de una ciudad  es necesario basarse principalmente en

a)      La innovación

b)      el entretenimiento y

c)      el desarrollo y cambio constantes

Cualquier cultura estable tiene la misma estructura interna:

           a) Trabajo

           b) Hogar

           c) Sitios de entretenimiento y reunión

Diagnóstico

Las áreas de cambio más veloces tienen que ver con:

A) La distracción y el placer

B) Los viajes

C) Las compras

D) El hogar y la familia

Una comunidad se basa esencialmente sobre:

•        Esfuerzo

•        Propósito

•        Libertad

•        Identidad

•        Adaptación

•        Inspiración

               En donde el esfuerzo y la libertad, con sus componentes de obligaciones y derechos, son lo más importante y lo fundamental.

PERCEPCIÓN DEL CRIMEN Y LA REALIDAD

El factor más común de resistencia a abrir sucursales en ciudades en desarrollo es la preocupación acerca del costo que la inseguridad tiene sobre la posibilidad de éxito del negocio. Por lo tanto, todo proyecto incluye un adicional sobre sistemas de seguridad, RR.HH. e iluminación de la zona.

Aquellos que buscan lograr una ciudad con un ambiente de negocios amigable y seguro han promocionado estos beneficios constantemente.

Mientras que una presencia policial fuerte es crítica, es aún más importante crear focos de actividad en las calles que a su vez se convierten en miradas que ayudan a que la seguridad no se sea real sino que se perciba.

Esta actividad debe estar visible constantemente a fin de asegurar la tranquilidad de los peatones.

La mejor y más efectiva forma de eliminar aspectos que hacen al crimen, la violencia, el tráfico de drogas es creando la mayor cantidad posible de usos para las calles.

Las calles necesitan autogobernarse, creando una web de vigilancia publica que permita la protección de los consumidores, residentes y comerciantes.

Uno de los mayores bienes de los centros de las ciudades renovadas es la habilidad de reunir y unir a la gente con intereses comunes.

Cuando la gente le teme a las calles, las utilizan menos, lo que convierte los centros de las ciudades en cada vez más inseguras.

OCUPANDO LAS CALLES

—  Un centro  vibrante crea un entorno seguro.

—  Invita a caminar atrayendo gente a las calles que no son atractivas por sí mismas, pero que se vuelven vitales a medida que la gente transita y se mueve hacia objetivos  de calle comercial principal.

—  La gente atrae a la gente: el tráfico de gente crea movimiento y actividad.

REACCIONES DE AUTODEFENSA

Cuando la percepción del peligro es elevada, los negocios de la zona deben:

   1) Crear  sus propios cuerpos de seguridad independientes.

   2) Dotarlos de todo el equipamiento necesario para patrullar y ayudar a los peatones a informar a la policía.

   3) Con ello se reemplaza la “ocupación pacífica” de los espacios públicos por una “ocupación armada” y vigilante.

¿CÓMO REPOSICIONAR EL CENTRO HISTÓRICO?

Estrategia de atracción de inversiones en base a otorgamiento de beneficios impositivos

Las ciudades están aplicando una variedad de programas autorizados que pueden ser aplicados a las zonas aledañas a áreas comerciales, utilizando principalmente políticas fiscales  de incentivo  a fin de beneficiar el crecimiento comercial.

Ésta política incluye ciertas ventajas diferenciadoras para nuevos negocio, remodelaciones de edificios antiguos y construcciones así como para aquellos que están en etapa de crecimiento y-o ampliación.

Así también se acostumbra reservar el 50% del pago del Impuesto sobre las ventas para la utilización en exclusiva en mejoramientos de la zona y en cualquiera de los aspectos que hacen a la misma, desde seguridad hasta embellecimiento de lugares de atracción turística así como de promoción.

En la ciudad de Filadelfia y bajo iniciativas como éstas los nuevos negocios que se incorporen a la zona objeto de la revitalización cuentan con 12 años libres de impuestos municipales y gubernamentales.   (esta información es de hace 12 años)

Empresas públicas o privadas que brindan servicios públicos como energía eléctrica, gas, y agua ofrecen tarifa reducída para nuevos emprendimientos en las áreas elegidas.

Ciudades como New Jersey, Newark  han utilizado este sistema de incentivo financiero adicional para las inversiones privadas.

SITUACIÓN IDEAL DEL PRODUCTO

               La estructura básica estará dada por: la atracción, la entrada, el compromiso, la extensión y la salida. Es decir que se trabajará en lograr atraer al público, definiendo perfectamente la entrada a la zona (llegar tiene que ser algo mágico, único-como llegar a Disney), el sentimiento de pertenencia y compromiso que se sentirá al estar allí, el tiempo que durará la permanencia en la zona (se pierde la noción del tiempo y del lugar).

               Entre los componentes que logran esta experiencia están las señalizaciones, la frescura y novedad del lugar, la emoción que despertará en el visitante, la accesibilidad que ofrecerá (cualquiera puede disfrutarlo, entender el lugar), la significancia que tendrá en la vida de los que lleguen hasta ella (se recordará como muy especial, divertido), y la capacidad de transformar (en cuanto a que cambiará de alguna manera el sentimiento del ser humano).

ACTORES

Con la intención de  reducir al máximo la inversión pública y privada local  logrando atraer desarrolladores externos (capital extranjero) es menester obtener socios desarrolladores: que inviertan con objetivos rentables dentro del área  de la ciudad (hablamos de  experiencias entretenidas, llámese compras, cine,  música, cultura, etc.).

Ejemplos:

•        SONY colocó pantallas gigantes de televisión en más de una  ciudad renovada.

•        CNN construyó, equipo y explotó comercialmente estudios de televisión y radio para programas en vivo.

•        NIKE creó NikeTown – MUSEOS DESARROLLADOS POR EQUIPOS DE FOOTBALL.  creando áreas de entretenimiento.

•        Otros centros creados por marcas de cervezas.

•        CINEMARK y otros desarrollan salas de cine Multiplex

•        Los RESTAURANTES TEMÁTICOS también se mencionan  constantemente a pesar de que a la mayoría de ellos no les ha ido bien (Hace mucho tiempo Rainforest Café, a cambio de beneficios municipales y fiscales invirtió en Cancún construyendo el restaurant más grande de su cadena hasta ese momento)

ACCIONES CLAVES

•        Delimitación de Zonas

•        Relevamiento de Datos

               a) diferentes estilos de venta minorista (eliminar o modificar lo que no se considera válido –mesiteros en calle Palma, etc.)

               b) relevamiento y estado de edificios y lugares históricos, selección de construcciones a preservar, costo de su acondicionamiento o  restauración.

               c) relevamiento de hogares (viviendas familiares) y el estado en que se encuentran.

               d) relevamiento de espacios destinados a oficinas.

               e) relevamiento de espacios destinados a restaurantes, hoteles, lugares de uso público, etc.

•        Convocatoria a otros sectores a involucrar

•        Selección de normas a implementar

•        Concursos de Proyectos

•        Establecimiento de Cronogramas

•        Obtención y aplicación de fondos

PLAN DE NEGOCIOS

Igual que con cualquier otro negocio es preciso desarrollar un Plan de Negocios que incluirá un Plan de Marketing y que nos permitirá:

—  Definir el Producto Centro Histórico como Destino Turístico (los sitios de interés, las características de cada uno, etc.)

—  Identificar los actores y las inversiones necesarias.

—  Identificar los mercados de interés y la competencia.

—  Establecer precios competitivos para llegar a Asunción y permanecer.

—  Elegir los medios y las necesidades económicas para la promoción del destino a crearse.

—  Definir las estrategias y el Plan de Acción.